• <blockquote id="6moqy"></blockquote>
    <blockquote id="6moqy"></blockquote>
  • 砸手里的高价地,“三个割肉案例”

    投拓江湖 投拓江湖
    5天前 187 0 0
    经过测算,如果降价销售,该项目的净利润率为-5%,接近亏损一个亿。

    作者:投拓江湖

    来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

    前两年的土拍市场比较火爆的时候,为了拿地而拿地,决策出现偏差,拿了高价地的房企比比皆是。特别是那些在三四线城市,或者在限购限价区域拿了高价地的房企,会面临如何抉择的问题,堪称一场生死考验。

    投拓江湖团队几个老师,总结了一些典型的高价地项目,以及其最终的处理办法,供大家决策参考,亦或是总结经验教训。

    其一:

    A商住项目,位于XX地级市,某30强房企在2018年下半年以5500元/平米的楼面价竞得。项目于2019年上半年开盘,所在区域的高层住宅,清水均价不到7300元/平米,而且市场呈现量价齐跌状态。项目开盘至2020年年底,扣除公司内部认购,累计实际去化约15套。

    经过公司内部反复权衡,该项目所在地级市,楼市将会存在长期横盘的局面,短期内甚至会有价格继续下跌的风险。同时,当地政府严令禁止降价销售的行为,使得降价销售的选项已无可能。该项目的开发已无实际的意义,如果继续开发,将会使得后面的投资无法收回,加剧在该项目上的亏损。

    最终,该房企决定暂停开发该项目,将已售的几套房源进行清退,结清总包单位款项,只把该项目土地作为融资之用。如此决策的核心逻辑在于,这个项目没法进行降价销售,无法产生现金流,继续进行开发是继续投入,会拖累整个区域公司的资金平衡。

    其二:

    B商住项目,位于某二线城市,某30强房企在2017年上半年土拍行情最火爆的时候,以刷新历史记录的楼面价18000元/平米,拿下该地块。刚拿地后一个月,该城市就发布了限价限购政策,区域限价的天花板价格不超过20000元/平米,该项目的开发陷入困境。

    经过多方关系的协调,该房企了解到该市的限价政策,是一个高压政策红线,没有做工作的空间。预售限价的政策,让项目想要批到有利润的预售价格,短期内几乎不可能实现。但是该区域的市场,已经出现了严重的价格倒挂现象,区域的二手房销售价格都在25000元/平米左右,新房的价格比这个更高。关键的症结点,就在如何突破预售价格,因此公司决定暂时不开发,等政策放松。

    但是项目总的拿地金额超过50亿元,根据出让文件还必须三个月内付清土地款,如此大的资金量,让该房企承受很大的压力。后来,公司选择了引入合作方,出让项目公司49%的股权,双方按股权比例共同支付剩余土地款,以达到分摊风险的效果。

    最终,在时隔两年后,该城市的区域限价上调,B项目批得29000元/平米的预售价格,项目得以出现转机。

    其三:

    C商住项目,位于XX地级市的XX新城,某10强房企在2019年上半年以4300元/平米的楼面价竞得。该项目竞得时,市政道路尚未开通,项目进场施工存在极大的困难。政府承诺的拿地后一个月完工,但实际在三个月后才完工,但是时间到了2019年下半年,该市房地产行情热度下降,新区成交惨淡,周边几个项目出现了连续两个月只成交两三套的惨状。

    该房企在进行深入研判分析后,得出结论:该新区的库存奇高,在市场行情下滑的情况下,将会进入降价销售的惨状,而且该地块位置相对更差,竞争力明显不足。

    经过测算,如果降价销售,该项目的净利润率为-5%,接近亏损一个亿。与此同时,竞买保证金只缴纳了三成,不到1.2亿元。经过一番决策,公司决定放弃这个项目,跟政府申请,直接退地不要了。

    这个项目退地的决策逻辑,在于项目还没进行实质开发和销售,退地有条件进行。项目进行后期开发,也会有上亿元的亏损,虽然比退地损失的已缴纳的三成土地款要少,但是后期未缴纳的七成土地款,可以用于公司去拿其他优质项目。如果其他项目拿得好,还可以平衡这个项目的亏损,不至于让区域公司陷入绝境。

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

    本文由“投拓江湖”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

    原标题: 砸手里的高价地,“三个割肉案例”

    投拓江湖

    本号每篇文章都是干货满满。作者资深十强地产投拓总监,十余年头投拓实战经验,坚持原创文章,矢志成为投拓人喜爱的公众号。长期发布:1、投拓政策、干货;2、投拓经验;3、地产行业风向;4、地产新鲜知识、新闻动态;微信号: TT707276146

    123篇

    文章

    10万+

    总阅读量

    特殊资产行业交流群
    厂家证券
    推荐专栏
    更多>>
    • 执行复议与执行异议之诉
      执行复议与执行异议之诉

      最高院及省高院案例解读,和优秀法官保持同样思维高度。分享强制执行领域“有用的干货”,坚持实务取向,以执行复议与执行异议之诉为重点,用案例精准解读法律,有效解决具体法律问题。

    • 市场与风险
      市场与风险

      独立市场风险动向;财经政策解读;市场热点分析;立足市场,把控风险。

    • 地产资管界
      地产资管界

      致力于提供最及时的地产资管资讯,最专业的解读分析。微信号: reamdaily

    • 好猫财经
      好猫财经

      找到商业世界里的好猫

    • 联合资信
      联合资信

      中国最专业、最具规模的信用评级机构之一。 业务包括对多边机构、国家主权、地方政府、金融企业、非金融企业等各类经济主体的评级,对上述经济主体发行的固定收益类证券以及资产支持证券等结构化融资工具的评级,以及债券投资咨询、信用风险咨询等其他业务。

    • 汇执
      汇执

      强制执行专家。上海市汇业(成都)律师事务所“执行与不良资产法律事业部”,简称“汇执”,一个只做执行的团队,感谢您的关注与支持!

    微信扫描二维码关注
    资产界公众号

    资产界公众号
    每天4篇行业干货
    100万企业主关注!
    Miya一下,你就知道
    产品经理会及时与您沟通
    5544444