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  • 宝龙地产:“不踩坑”,许华芳试了两招

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    2021-03-03 16:50 145 0 0
    两个全新行情宝龙的主要应对。

    作者:王婷婷

    来源:风财讯(ID:fengcaixun)

    有时候,没有对比,就没有伤害。

    开年以来,有一些房企还在为“误判区域形势”还债,一些房企已经吃到“选对城市拿对地”的果实。

    3月3日,宝龙地产(01238.HK)成为第一家公布年报的内房企,比去年提前了6天,前一晚宝龙商业(09909.HK)也发布了年报。

    公告显示:

    宝龙地产2020年收入354.95亿元,同比增长36.3%;归母利润60.93亿元,同比增长50.8%;毛利率36%。全年销售金额815.5亿元,同比增35%,回款576亿。

    目标是2021年销售金额1050亿元,回款率保持70%的水平。

    宝龙商业2020年营业收入19.21亿元,同比增加18.6%;归属股东净利润3.05亿元,同比增70.8%;期内毛利5.94亿元,同比增38.8%。

    目标是收入复合增长率30%-35%,出租率保持95%以上。

    宝龙地产2020年的利润,受到合营联营公司影响较大,这部分权益部分税后利润约6.67亿元,同比增加约77.4%。同年宝龙地产的非控制性权益150.6亿元 ,增长了140倍。

    宝龙地产也意识到对权益比的调节,在2020年其拿地权益比控制在63%,2017-2019年则在50%左右。

    总体来说,宝龙地产总裁许华芳对成绩感到满意,他在业绩会上总结道,达标的很大核心是“没踩到什么坑。

    增长的核心则是“业务特点+城市选择+执行力”,尤其是坚定布局长三角,结合拿地模式“高增长高利润”的特征,实现了公司的稳步增长。

    面对房地产“集中供地+三条红线”两个全新行情,许华芳也分享了宝龙地产的主要应对思路。

    集中供地下拿地:

    招法灵活、成本压低

    商业+住宅的业务特点,也是宝龙地产的拿地特征,这将成为宝龙在后续3年保证发展节奏的关键点。

    面对当期的土地市场,许华芳的判断是,2021年“22城集中供地”对房企的拿地模式、资金能力都是挑战。

    “集中供地会让地王和高溢价土地减少,对整个行业是好事,也将改善行业的毛利率。”

    那么机会在哪里?

    许华芳认为,这个格局对央企,优势最明显,它们具有无限大的资金去交保证金。

    对于民营企业而言,资金充沛、拿地模式灵活则具备优势。

    言下之意,2021年企业分化更加明显,买地方式、成本、布局状况对企业运营影响会很大。

    许华芳表示,宝龙的重仓区域,依然是长三角,目前宝龙地产的长三角土储占比约70%,这些货值的毛利率都能达到30%以上。

    大湾区会是未来的一个重点区域,但许华芳直言,长三角的竞争格局优于大湾区,新选手在大湾区的成功率低,“广东大佬的竞争非常激烈”。

    但许华芳看到,大湾区的购物中心需求依然很大,并且很多城市还能通过勾地的模式拿地。

    这让宝龙看到了一个切入点——“我们今年在广东通过勾地、商住协同,拿了一些地,都是底价。今年希望在广东产生新亮点。”

    值得一提的是,虽然宝龙是商业+住宅协同的模式拿地、发展业务,但对比例的控制一直较严。

    从年报可见,宝龙地产目前3650万平土储,其中住宅占比56.6%、车位占比20.4%、商铺1%、办公占比6.2%、公寓5.3%,住宅占比稳住了“半壁”,这是防止长周期拖垮流动性的前提。

    目前宝龙地产的可售货值约4478平方米,估算基本能保证公司2-3年的发展。

    三条红线中降债:

    压缩短债、狂减成本

    房企三条红线的格局下,跑赢市场的第二个前提因素是“资金”。

    财报显示,2020年宝龙地产剔除预收账款后的总资产负债率为69.9%,净负债率为73.9%,现金及其等价物253.4亿元,现金及银行结余282.8亿元,同比增19.5%。

    风财讯看到,宝龙在2020年能够压下负债率,主要是因为大幅压缩了融资成本,从2019年的11.7亿元降到1亿元,10倍的降速。

    其中主要是增加了公司债、商业证券、资产证券化产品,各项增幅在1倍以上;主要压缩的则是短期类的融资,如证券融资、抵押借贷、银行融资,相应增加了长期借贷。

    宝龙地产CFO廖明舜表示,未来公司计划净资产负债率保持在70%以下,虽然有压力,但会努力通过优化财务结构,加速效率等方式实现。

    目前宝龙地产的债务指标,在三条红线上都处于绿档,这也是未来宝龙运作财务的原则——在绿档的前提下,扩大经营和规模;在运作稳定的基础上,通过优化各指标,实现增长。

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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    原标题: 窥报①|宝龙地产:“不踩坑”,许华芳试了两招

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