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  • ”一年卖三次“背景下,对房企各部门的建议

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    3天前 182 0 0
    “一年卖三次“的土地集中供应政策的背后是对房地产集团拿地战略、各部门之间协作模式、开发节奏等均会产生重要的影响。

    作者:陌爷地产圈

    来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    “一年卖三次“的土地集中供应政策的背后是对房地产集团拿地战略、各部门之间协作模式、开发节奏等均会产生重要的影响

    可谓牵一发而动全身!

    对于政府而言,一方面,提高市场信息透明度,为市场主体提供更多的选择和机会,营造更加公开透明的环境,引导市场回归理性

    另一方面,以往零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”,可以在社会上形成更大效应,体现出土地的充足保障

    而对房企而言,龙头实力房企与中小房企之间将加速分化,未来“大鱼吃小鱼”甚至“大鱼吃大鱼”的行业现状频现

    对大型房企,短期内筹融资难度加大,不能同时参加多块土地竞争,不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源

    但是对中小房企,能有更多选择的余地,可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会

    房企内部各个部门之间如何更好地跨部门协作将是重大的考验

    尤其是对中小房企而言,一旦哪个环节“掉了链子”,将会直接影响到资金链,激进或非理性的房企甚至会被市场所淘汰

    01 对地产集团的建议

    1、城市聚焦、提高拿地概率

    通过聚焦目标城市,深化城市研究,踩准城市周期,深挖目标城市的土地板块价值,筛选拿地概率高的项目,提高单笔投资资金的使用效率

    2、变现筹集资金

    寻求与其他房企的战略合作,联合开发,换取更多投资资金用于净地拍卖

    02 对营销部门的建议

    1、销售脉冲,提前抢占客户

    土地端“两集中”,将形成销售端的三次预售供应脉冲,建议在售项目在脉冲来临前加快销售动作

    抢占客户,避让集中入市期的红海竞争

    2、 调整节奏,回现筹备资金

    营销部门根据所在城市的三批次土拍节点,调整在售及待售项目的营销节点,调整优惠政策,提前走量销售,筹备投资资金

    03 对投资部门的建议

    1、制定计划,研判工作前置

    各区域公司结合重点城市陆续公布的供应节点及土地供地计划明细,向集团提交年度投资计划

    同时,做到土地研判工作前置、融资工作前置,精准研判,筛选确定可靠项目,为投资资金到位预留时间

    2、合作拿地、寻求勾地机会

    为了更多地参与竞拍,提高拿地成功的概率,支持各区域公司采取联合拿地的方式,共担资金压力

    同时,政府为确保每批次挂牌土地不流拍,需提前与房企“通气”,存在托底、勾地机会,可积极把握

    3、差异竞争,发掘郊县机会

    重点城市的郊县不在“两集中”覆盖范围内,建议采取差异化竞争策略,增加对尚未撤县划区的郊县关注,

    4、投资节奏,寻求捡漏机会

    为保证年内实现供货创造业绩,则上半年挂牌批次的土地面临更大强度的争抢,建议关注下半年挂牌批次的“捡漏”机会

    04 对运营部门的建议

    加快周转、抢先预售销售

    集中供地模式下,同期入市项目“扎堆”,需要新拿地项目提高周转速度,抢在竞品前,快速预售、快速销售

    05 对融资部门的建议

    扩大合作、确保前端融资

    集中供地模式下,易形成房企融资需求脉冲,金融机构信贷资金获取难度加大。

    财务融资部门快速适应,确保经营现金流、融资现金流的稳健

    扩大金融机构的合作名单,强化与金融机构的合作深度,确保前融资金的及时到位

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

    本文由“陌爷地产圈”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

    原标题: ”一年卖三次“背景下,对房企各部门的建议

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