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  • “两集中”供应模式下,房企应如何调整拿地战略?

    陌爷地产圈 陌爷地产圈
    5天前 162 0 0
    集中供地模式下,将分散房企的拿地目标,单一宗地的竞拍参与者减少,房企博弈空间增大,一定程度上降低土拍溢价率

    作者:陌爷地产圈

    来源:陌爷地产圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    21年伊始,土地市场就抛来了一颗重磅炸弹—土地集中供应,政策要求22个热点城市包括

    【北上广深4个一线城市】

    【南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市】

    具体的包括以下两个方面(即两集中):

    1、 集中发布出让公告,全年不超过三次,时间间隔和地块数量要相对均衡

    2、 集中组织出让活动,同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动

    而政策的背后是对房地产集团拿地战略、各部门之间协作模式、开发节奏等均会产生重要的影响,可谓牵一发而动全身

    对于房企,一是对大型房企,短期内筹融资难度加大,不能同时参加多块土地竞争,不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源

    二是对中小房企,能有更多选择的余地,可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会

    这一重磅炸弹,对于政府、市场、房企等都产生了重要的影响

    政府端

    对于政府而言,土地集中供应的模式下

    一方面可以做到便于监管

    另一方面,重点城市一年仅能挂牌三次,土地财政压力下,政府会主动保障每批次挂牌土地不流拍、不延期,从而防止土地流拍

    市场端

    两集中供地模式下,对于市场的影响是全方位的,主要包括以下几个方面:

    1、投资机会

    集中供地模式下,将分散房企的拿地目标,单一宗地的竞拍参与者减少,房企博弈空间增大,一定程度上降低土拍溢价率

    同时,政府为确保每批次挂牌土地不流拍,存在托底、勾地机会

    2、拍地节奏

    为保证年内实现供货创造业绩,则上半年挂牌批次的土地面临更大强度的争抢,热度较高

    同时,需更快的周转速度与运营效率,以确保年内实现供货;下半年挂牌批次,由于无法实现年内供货,参拍强度降低,热度低于上半年

    3、联合拿地

    分散供地模式下,房企单笔投资资金可跨区域调配、重复使用,但在集中供地模式下,单笔投资资金使用效率降低

    同时,房企需提前预留投资资金,存在资金闲置成本;因此,房企会更多采取联合拿地的方式,共担资金压力

    4、前融变难

    22城集中供地模式下,易形成房企前融需求脉冲,进而影响金融机构的融资行为

    融资资源不变的情况下,中小房企的前融难度或加大,不排除融资成本的提高

    房企端

    而对于房企而言,两集中的供地模式的影响无疑是最直接的

    可以预测的是在该出让模式的影响下,龙头房企和中小房企将会出现分化,此外对于销售节奏和运营节点上也会相应地进行传导

    具体分析如下:

    1、利好龙头

    集中供地模式下,房企为扩大市场份额,需同时缴纳多宗土地保证金

    以及后续出让金,对房企的资金实力、融资能力要求更高,有利于资金实力雄厚、融资资源丰富的龙头房企,将加剧蚕食中小房企的市场份额

    2、差异拿地

    “两集中” 针对22个重点城市的市辖区域,郊县不在实施范围内,房企或采用差异化策略

    增加对22城以外的投资关注,增加对尚未撤县划区的郊县关注

    3、销售节奏干扰

    土地端“两集中”之后,将造成销售端的“两集中”(集中预售、集中入市),在每年形成三次预售供应脉冲,影响各项目销售节奏

    为筹集投资资金,房企将在挂牌节点前加快存量楼盘销售,优惠增加,客户将逐渐形成三轮“买房周期” 习惯

    4、运营节点干扰

    对勾地类项目的挂牌计划造成干扰,继而影响后续供货、现金流排布

    两集中模式将会彻底改变房企的投资逻辑、开发行为等

    对于房企集团层面就更加需要城市聚焦、提高拿地概率,通过聚焦目标城市,深化城市研究,踩准城市周期,深挖目标城市的土地板块价值

    筛选拿地概率高的项目,提高单笔投资资金的使用效率

    另一方面,为了解决集中摘牌资金压力过大的问题,通过勾地类项目寻求与其他房企的战略合作,联合开发

    换取更多投资资金用于净地拍卖也将会是未来一种突破之道

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

    本文由“陌爷地产圈”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

    原标题: 【思考】“两集中”供应模式下,房企应如何调整拿地战略?

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