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  • “闽系老牌房企”千亿债务压顶,蒙眼狂奔业绩首度下滑

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    3天前 221 0 0
    近年来,禹洲集团为了千亿目标极速狂奔,境内外疯狂举债大肆拿地,然而随着美元债发行收紧以及房企融资新规“三道红线”政策出台,其杠杆率持续恶化。

    作者:小债看市

    来源:小债看市(ID:little-bond)

    近年来,禹洲集团为了千亿目标极速狂奔,境内外疯狂举债大肆拿地,然而随着美元债发行收紧以及房企融资新规“三道红线”政策出台,其杠杆率持续恶化。

    01

    业绩下滑

    近日,禹洲集团(01628.HK)多只美元债连续暴跌,其中2025年2月到期的美元债创出去年4月以来最大跌幅,2026年8月到期的美元债跌幅也创新低。

    3月23日,穆迪将禹洲集团的企业家族评级(CFR)从“Ba3”下调至“B1”,高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”;同时展望由“稳定”调整至“负面”。

    穆迪表示,对禹洲集团的评级下调是根据其近期发出的盈利预警所作出的,预计其收入确认将显颓势。

    此前,禹洲集团发布盈利预警公告称,2020年度的综合纯利将显著下降。

    盈利预警公告

    《小债看市》统计,目前禹洲集团存续境外债12只,存续规模55.01亿美元,其中一年内到期规模有9.44亿美元。

    在境内债券方面,主要由禹洲集团子公司禹洲鸿图地产发行,目前存续债券10只,存续规模为105.43亿元。

    近年来,禹洲集团为了千亿目标极速狂奔,境内外疯狂举债大力拿地,然而随着美元债发行收紧以及房企融资新规“三道红线”政策出台,其杠杆率持续恶化。

    02

    千亿目标 极速狂奔

    据官网介绍,禹洲集团1994年成立于厦门,2009年在香港联交所上市,目前已发展成集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团。

    2016年,禹洲集团将总部从厦门搬迁至上海,2018年正式开启千亿征程,2020年启用深圳总部,上海-深圳双总部战略落地。

    禹洲集团官网

    近年来,禹州集团整体销售规模呈快速增长态势,2020年实现合约销售1049.67亿元,同比增长39.74%,迈入“千亿俱乐部”。

    据克而瑞数据显示,2020年禹洲集团以732.9亿操盘金额位列房企第46位;以488.1万平方米操盘面积同样位列第46位。

    克而瑞数据

    其实,禹洲集团业绩下滑早有预兆。

    2020年上半年,禹洲集团实现营收140.07亿元,同比增长20.37%;实现归母净利润10.19亿元,同比下滑37.81%,“增收不增利”现象显现。

    至于业绩下降的原因,禹洲集团表示:一是受疫情影响,若干物业项目的开发进度及物业交付有所延期,导致收入及利润递延确认;二是一些房地产相关调控措施导致物业项目的售价低于预期,毛利率减少。

    2016-2020年上半年,禹洲集团的销售毛利率分别为36.27%、35.4%、30.72%、26.21%以及23.04%,可以看出其毛利率已经连续5年下滑,对盈利能力形成负面影响。

    销售毛利率

    截至最新报告期,禹洲集团的总资产为1677.55亿元,总负债1367.47亿元,净资产310.08亿元,资产负债率81.52%。

    从房企融资新规“三道红线”看,禹洲集团剔除预收款项的资产负债率为73.1%,净负债率63.7%,现金短债比为2.49,踩中一道监管红线,属于“黄档”房企。

    近年来,禹洲集团负债规模不断攀升,财务杠杆始终维持在80%之上居高不下,2019年其总负债已飙升至千亿以上。

    禹洲集团总负债情况

    《小债看市》分析债务结构发现,禹洲集团主要以流动负债为主,占总负债比为67%。

    截至2020年上半年末,禹洲集团流动负债有917.62亿元,其一年内到期的短期债务有222.5亿元。

    相较于短债压力,禹洲集团流动性充沛,其账上现金及现金等价物有349.47亿元,非受限现金短债比为1.57,短期偿债压力不大。

    除此之外,禹洲集团还有非流动负债449.85亿元,主要为长期借贷,其长期有息负债合计417.78亿元。

    整体来看,禹洲集团刚性债务规模有640.28亿元,主要为长期有息负债,从财报上看有“大存大贷”嫌疑。

    有息负债高企,禹洲集团融资成本成倍增长,2016-2019年其利息支出分别为15.86亿、17亿元、30.5亿以及43.38亿元,四年翻了近两倍,对利润形成严重侵蚀。

    在偿债资金方面,禹洲集团主要依赖于外部融资,其融资渠道较为多元,除了银行借款和债券融资,还通过应收账款,股权融资、股权质押融资以及信托等方式融资。

    2017年,禹洲集团提出“区域深耕,全国领先”新的发展战略,定下2020年跻身千亿房企俱乐部的目标。

    随后,禹洲集团开始大手笔拿地,在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市及其周边卫星城收获23幅地块,新增建面379万平方米,当年拿地规模高于2015和2016年总和。

    2018年,禹洲集团全面启动“千亿征程,全国深耕”的战略方针,其进一步强调土储新增土地储备540万平方米。

    截至2019年末,禹洲集团总土地储备可供销售建筑面积已达2012万平方米。

    土地储备情况

    然而,激进扩张一方面导致禹洲集团债务规模飙升,另一方面其高价拿地的弊端开始显现。

    由于近几年禹洲集团营收增速明显慢于拿地及销售增速,其存货周转率也接连下滑。

    2019年,高溢价拿地压力下,禹洲集团及时止损,依次出售位于厦门、南京、合肥及天津等附属公司,其利润增长也很大程度上归功于这部分收益。

    同时,禹洲集团多地项目因质量问题遭业主投诉维权。千亿销售目标重压下,其大力举债蒙眼狂奔,高周转指挥棒下以质量闻名的禹洲,却在这个问题上频频出错。

    03

    起步于厦门

    1988年,大学毕业后,有着财经专业背景的林龙安被分配到厦门财政系统工作。

    1993年,林龙安被提拔为厦门市土地开发公司的财务经理,开始与房地产打交道。

    次年,三十而立的林龙安放弃公务员稳定的工作,下海从办采石场开始了创业之路,后来他倾其所有创立禹洲地产,有意仿效“大禹治水,荒漠成洲”。

    禹洲集团董事局主席林龙安

    1995年,禹洲推出第一个产品“禹洲新村”,地处厦门市岛内仙岳山麓城乡结合部,虽然并非城市核心地段,但其在产品上花了不少心思,在当时的厦门市场上赢得了一片美誉。

    赚得第一桶金后,林龙安以稳扎稳打的方式在厦门市场扎根,2000年前后禹洲在厦门已经做到首屈一指。

    2004年起,禹洲开始版图扩张,在上海、合肥等地相继落子,从一家区域型房企向全国型房企转变。

    2008年,金融风暴席卷全球,房价下行市场成交清淡,不少企业面临资金断链的问题。禹洲则依靠长期稳定的现金流度过危机,并于2009年底赴港上市。

    上市后,林龙安家族身家暴涨,其以110亿元财富名列《胡润全球富豪榜》第1891位以及《2020胡润全球房地产富豪榜》第182位。

    2016年,禹洲将总部迁到上海,有别于其他闽系房企的激进,林龙安更崇尚香港地产商的保守经营。

    然而,彼时闽系头部房企销售均超过400亿,而禹洲仅232亿,落下一大截的林龙安开始着急了。

    此后,大力举债、疯狂拿地,千亿目标下禹洲开始蒙眼狂奔,但规模扩张偏离了林龙安的战略基调,透支了禹洲的增长潜力,给后续运营埋下隐患。

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

    本文由“小债看市”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

    原标题: “闽系老牌房企”千亿债务压顶,蒙眼狂奔业绩首度下滑

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