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  • 世茂服务:非典型生长和打不破的“惯例”

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    2021-03-17 15:41 166 0 0
    世茂服务3年5倍飞,靠什么羽翼?

    作者:王婷婷

    来源:风财讯(ID:fengcaixun)

    世茂服务是世茂集团“大飞机战略”的重要一翼,那世茂服务,靠哪些羽翼?

    在3月15日世茂服务2020年度业绩发布会上,世茂集团董事局副主席、世茂服务董事局主席许世坛盘点地很清楚:

    ①集团的加持(规模、品牌、“朋友圈”)、②红衫腾讯等资本支持、③特色的增值服务...

    来自红杉资本、腾讯的2.44亿美元战略投资,用于数字化升级,体现在财报上,当年世茂服务的智慧社区解决方案(业务)收入占比提升到了28.2%。

    不过在世茂服务的增值服务中,最大占比其实是车位资产运营(占比28.4%)。另外还有校园增值服务(占比14.4%)、社区资产管理服务(占比13.6%)、美居服务占比9.2%、新零售业务占比6.2%。

    其中无论是车位,还是校园服务,在主流物业公司的主要业务中,都属于“小众”。

    但也是靠这些“非典型”的生长,世茂服务一年间营业收入涨幅146.8%,相较TOP30物业企业85%左右的收入增幅,已经拉开了一段距离。

    但世茂服务也遇到了物业“大鱼吃小鱼”阶段,打不破的惯例——毛利率下滑。

    2020年世茂服务三项主要业务毛利率平均在31.77%,同比去年的34.93%有所降低,但依然高于26家上市物企的毛利率均值(2019年略低于30%)。

    另外,公司净利润7.24亿元,同比增长88.4%;归母净利润6.93亿元,同比增长80.2%,表现稳定。

    世茂服务表示,毛利率主要受2020年收购了12家物业公司影响,其毛利率低于世茂内生项目。

    不过风财讯注意到,经过一体化整合,世茂服务的收并购项目,在2019年毛利率提升了4.2%,2020年毛利率提升了2.6%。

    招法奇:

    靠小众增值服务 收入拉升147%

    世茂服务最值得分析的是其业务结构,能够看出这家公司不太一样的发展路线。

    在2020年世茂服务50.26亿元的营业收入中,物业管理服务收入27.12亿元,同比增长126.1%,总收入占比54%;社区增值服务实现收入16亿元,同比增长146.8%,非业主增值服务实现收入7.13亿元,同比增长11.2%。

    风财讯观察了15家上市物企的业务结构,其在2019年管理服务、社区增值服务、非业主增值服务的收入总数,分别在275.54亿元、65.26亿元、88.73亿元,占总值61.2%、14.5%、19.7%。

    相较之下,世茂服务的上述三项业务占比54%、32%、14.2%,社区增值服务的发展势头,不同与众。

    社区增值服务的收入,同比增长147%,三年复合增长率达311%,远高于行业均值。

    此外,物业管理服务收入同比增长126%,三年复合增长率79%;非主业增值服务同比增11%,三年复合增长率36%,也比较突出。

    增值服务中,世茂服务的主攻方向,也较有特色。

    因为对浙大新宇等物业公司的收购,世茂服务的高校物业在管面积1830万平方米,项目150个,位居中国校园物业TOP3。

    另外,在世茂服务业务中,非周期性业务占比提升达到128%,主要受益于车位临停、长短租、充电柱等服务的收入。

    可以看到,世茂服务招法虽清奇,但思路清晰。

    世茂服务总裁叶明杰就直言,当期大多数物业企业发展业务,面铺得很广,但缺乏支撑性业务。世茂服务的策略,则是聚焦体验性、服务性的增值服务。

    信心满:

    “第三方”独立走路 欲3年增5倍

    物业服务企业有不”通病”,比如毛利率下滑、第三方项目占比远不及母公司项目、增值业务发展乏力。

    从上市后第一份财报可以客观地说,世茂服务已经解决了其中2种病。

    世茂服务收入中,第三方来源和母公司来源,结构已经“翻天覆地”。

    在管面积其中来自独立第三方的面积占比,从31.2%增至64.8%,来自世茂集团的占比从68.8%降至35.2%。

    合约面积中,来自独立第三方的面积由64%降为35.3%;第三方占比由36%提升至64%。

    截至2020年,世茂服务以学校、医院、公建等为代表的非住宅在管面积达5920万平方米,占比达40.5%,较2019年大幅提升36.3个百分点。

    许世坛直言,世茂集团强大的“朋友圈”给世茂服务带来底气。与世茂合作过的房企,大的小的中的,尤其是中小型开发商,在接触世茂服务后很多都愿意合作。

    目前其服务项目覆盖137个城市,同比增长51%;77%的项目分布位于一线及二线城市。未来世茂服务通过托管第三方项目,还将继续布局核心城市。

    “这些城市议价能力高,世茂服务的也多是高端项目,这保证了世茂服务的利润水平。”管理层表示。

    基于过去好且快的发展,围绕“用户”和“资产”,世茂对于下一个三年争取“五倍增长”,也给出了足够的信心。

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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    原标题: 窥报④|世茂服务:非典型生长和打不破的“惯例”

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