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  • 融创如何大降净负债率76个百分点

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    2021-03-13 09:35 294 0 0
    创造了一个小小的纪录。

    作者:好猫

    来源:好猫财经(ID:haomaocaijing)

    TOP10房企中第一个发布2020年报的融创,确实有干货:

    净负债率同比下降76.3个百分点至96%。

    达标监管部门“三道红线”中净负债率低于100%要求。如此规模体量的房企中,这样的降负债力度史无前例。

    按照净负债=「(有息负债—货币资金)/总权益」的计算公式。

    对比2019年,融创有息负债下降了188亿元,货币资金增加70亿元,这里一增一减就是250亿元以上的资金增量。

    对应融创现金流量表中,经营业务现金净流入737亿元,投资业务现金净流出172亿元,筹资业务现金净流出354亿元。

    也就是说,增量资金不是来自于资产出售,不是来自于新增融资,而是来自于自身经营业务。

    将数据从资产负债表还原实际业务经营中,可以用一句话概括:

    多卖房,少买地。

    融创2020年全口径销售额高达5753亿元,比2019年增加200亿元;2020年新增土地储备5877万平方米,同比下降明显。

    多卖房来自于城市深耕,融创2020年有20个城市超过百亿元销售额,同比增加3个城市,其中300亿元销售额的城市有3个。

    除了有息负债和货币资金外,对融创降负债帮助最明显的是“总权益”数据:

    从1141亿元增至1778亿元。

    超过600亿元的资金增量,主要来自于以下四点:

    年初高价配股,募集资金80亿港元;

    分拆物业板块融创服务上市,募集资金78.6亿港元;

    非控股权益增加,合作开发项目变多;

    净利润增加。

    从影响净负债率的三个数据来看,权益增加最具有可持续性,对于企业长期资本结构的改善最为稳定,融创显然深谙此道。

    而权益增加最具可持续性、最稳定的方式,就是增加净利润。

    融创2020年实现营业收入2305.9亿元,同比增长36.2%;实现归母净利润356.4亿元,同比大增36.9%。

    过去四年,融创归母净利润的复合增长率高达48%。

    孙宏斌没有忘记股东的支持。

    融创2020年末期股息为每股1.65元,较去年增长33.9%,这使得全年股息率达到5.45%。

    “买房子不如买融创股票”,孙宏斌这句话似乎得到了部分验证。

    “三道红线”中另外两道,融创的非受限现金短债比为1.08,同比提升0.51;剔除预收款项后的资产负债率为78.3%,同比下降5.6个百分点。

    对比要求1和70%两个达标数据,融创也是基本符合要求。

    实质上,这两个数据对于地产公司来说,稍微显得苛刻,尤其是具有一定规模体量的公司。

    如拥有优秀财务状况的万科,其2020年三季度末剔除预收款项的资产负债率仍然为74.2%。

    要解决这个问题其实很简单,那就是把资产负债表中的“合同负债”快速转换为“资产”。

    地产公司里的“合同负债”为已销售未交付的售楼款项,换句话说就是未来的营业收入,也是未来的业绩保证。

    截至2020年末,融创的合同负债为2737.6亿元,同比增加13.7%。

    “三道红线”之后,监管部门目前又出台了限制银行贷款、限制房价涨幅、限制土地出让等措施。

    这对于房企销售能力、土地储备、转型延伸发展提出了新要求。

    融创2020年的销售及市场推广成本占营业收入比,同比从3.7%下降至3.4%;行政开支成本占营业收入比,同比从4.95%下降至3.6%。

    截至2020年末,融创全口径土地储备78%位于一二线城市,平均土地成本为4270元/平方米,距离融创销售均价14020元/平方米有相当利润空间。

    此前令人担忧的文旅业务,融创同样实现了破局。

    2020年全年融创文旅客流量突破1亿人次,业务收入达38.8亿元,同比增长36%,管理利润(当期总收入—当期分摊成本)大幅增长311%至6.27%。融创冰雪布局全国18个主要城市,7个已开业滑雪场2020年总接待333万人次。

    成为国内最大的室内冰雪运营商。

    很显然,无论是降负债,还是销售能力、土地储备、新业务优势,都是融创建立未来全面竞争优势和增长预期的保证。

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

    本文由“好猫财经”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

    原标题: 融创如何大降净负债率76个百分点

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