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  • 物业最大收购案:碧桂园服务48亿落锤蓝光嘉宝的卖因与去向

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    2021-02-26 11:10 578 0 0
    卖掉,不止因为业绩资金...

    作者:王婷婷

    来源:风财讯(ID:fengcaixun)

    2月25日,蓝光发展发布旗下子公司转让股权公告,蓝光嘉宝服务以48.47亿暂估值转让64.62%股权予碧桂园服务。2021年物业的第一笔收购案正式敲定。

    这也是物业领域迄今为最大的一次收购,比2019年雅居乐20.6亿元收购中民物业(1.9亿平在管、1亿平参股),交易金额番了2倍多。

    规模小了一截,价格翻了番(不考虑具体项目品质),两年间上市物业公司的价值增长,可见一斑。

    蓝光嘉宝服务卖得贵吗?

    蓝光嘉宝服务当期停牌总市值57.75亿,碧桂园服务给的总估值是75亿左右,估值溢了29.87%,这意味着蓝光嘉宝服务复牌,股价涨幅有限,会逼近买家出价。

    以蓝光嘉宝服务2019年的净利润计算,此次收并购的PE估值在20倍左右。2017-2020年物业标的收并购对应PE在10.19-15.2倍之间,肯定也不是贱卖,毕竟整个物业上市公司2019一整年的并购总价都才79.2亿。

    蓝光选择用未来的预期,换当期的现金;碧桂园服务扩增2.3亿平的物业面积,坐稳第一把交椅。这是一个合适的交易。只不过和坊间传言的133亿相比,落差太大。

    为何急着卖资变现?

    债市消息称,蓝光嘉宝服务其实在2020年就有计划转手。

    公司为此公司将蓝光和骏、宁波嘉乾、成都嘉裕的72%股权,逐步完成H股流通,为股权交易提供便利。同时开展了董事会的一些人员调整。

    回想7个月前,蓝光发展把曾经双翼之一的医药,9亿卖给了汉商控股,价格也不算贵。今日再摘掉一个刚上市,且处于红利期的羽翼。

    母公司蓝光发展回流现金的意图很明显。

    蓝光发展目前账上货币资金249.33亿元(截至2020年三季末),对比308.77亿元的短期负债,的确紧张。现金短债比0.8,后面紧跟着绿地、合生创展、华夏幸福、富力,困兄困弟。

    但为什么急着回流资金?

    业绩只是一部分原因。2020年归母净利润35.09亿元,同比增长1.46%,的确涨幅很弱。

    但蓝光还是有钱买地的,2020年新增了60个房地产项目(约716万平建面);春节前后蓝光发展还在二级市场回购了数只美元债券。

    另一个原因,则和蓝光发展最近还将断舍离的一个举动有关,背后是一些难以抵抗的客观因素。

    蓝光嘉宝退市还是收归?

    此次碧桂园服务收购股权已经超过30%。按照监管规定,需要向蓝光嘉宝服务股东方发起全面要约收购。

    面对接下来同业竞争的监管,碧桂园服务要么会让蓝光嘉宝服务退市,完成私有化;要么会用嘉宝服务的壳,装碧桂园服务所有的创新业务。

    整体而言,退市私有化,概率更高。

    但纳入碧桂园内部结果其实一样。按其惯性紧接着会改名,上市公司蓝光嘉宝服务终将不复存在,随之而来,公司组织架构和人员结构也将相应调整。

    创新业务是碧桂园服务的重点内容,总经理李长江曾表示,公司计划是5年时间做到千亿收入,5年10倍。其中城市服务2021年计划做40多亿,2022年再翻1倍多;商业物业管理做到20~30亿收入。

    而处于TOP20水平的蓝光嘉宝服务,社区增值服务收入,已经主力拉动业绩,即商业物业管理经营、房屋经纪、拎包入住服务、广告服务等收入大幅增长,这是吸引碧桂园服务入手的重要原因。

    所以这一次TOP20和TOP1的牵手,颇有点“顺势而为”的味道。

    当传统住宅开发增速下降,物业股也将逐渐结束“由规模推升”的高估值时代,“分化”才是后饱和市场的常态。

    站在新一轮货币贬值潮的前夕,拿着钱选择更优质的资产,或许是更明智的选择。



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    原标题: 物业最大收购案:碧桂园服务48亿落锤蓝光嘉宝的卖因与去向

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