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  • 中国金茂将“轻装上阵”业绩目标2500亿

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    2天前 128 0 0
    这次计提减值之后,中国金茂将“轻装上阵”,未来盈利可期。

    作者:观点地产新媒体

    来源:观点(ID:guandianweixin)

    这次计提减值之后,中国金茂将“轻装上阵”,未来盈利可期。

    观点地产网 一次计提,展现了金茂的决心。

    中国金茂于3月23日披露2020年业绩情况。公告显示,期内金茂实现收入600.54亿元,同比增长39%。

    期内,所有者应占溢利为38.81亿元,同比有所下降。公告中,金茂将此归因于因房地产市场调控等原因,导致公司、集团部分联营及合营企业项目售价不及预期,公司需计提发展中物业、持作出售物业减值。

    外界眼中,这是一次刮骨疗伤。

    观点地产新媒体了解,在一二线城市走高端路线为主的金茂早年拿下部分高价地块,这两年受房地产调控影响,房地产市场惯性的“高进高出”的模式难以为继,2016年、2017年房企的高价地,也影响了近两年的盈利情况。

    而在这次计提减值之后,中国金茂将“轻装上阵”,未来盈利可期。

    业绩目标2500亿

    2020年,中国金茂销售成功踏上2000亿门槛,全年录得签约销售金额2311亿元,同比增长43.71%,业绩目标完成率达到116%;累计签约销售建筑面积约1129万平方米。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    其中,华东及环渤海区域销售贡献占比分别为50%及23%,北京、上海签约销售额超过200亿元,南京、长沙、苏州、青岛、温州签约销售金额超过百亿。

    大型房企中,金茂无疑是近年来的黑马,合约销售额连续多年保持高增速。2018-2020年,中国金茂便接连实现千亿、两千亿的跨越。

    据悉,2021年中国金茂的销售目标为2500亿元,同比增长约8%,2022年的销售目标则为3000亿元。

    “中国金茂已经走过了快速发展的阶段,未来会更追求效益和管理,会保持两位数的增长,但不会再像以前那样高歌猛进。”

    一位分析师在接受观点地产新媒体采访时表示,管理层于当日投资者会议上透露,金茂2021年货值超3600亿元,上下半年排布基本持平,去化约69%即可达成目标。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    数据显示,2020年金茂销售均价约为2.05万元/平米。

    影响均价因素繁杂,有布局城市下沉与城市运营因素,有限价政策导致的高端去化难题,亦存在业绩压力下以价换量的举措。

    无疑,这些将对中国金茂的盈利带来一定影响。数据显示,2017年至2019年,中国金茂净利润分别为39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元,增速分别为56.88%、31%、23.82%。

    2020年,中国金茂在计提影响之后,净利润为38.81亿元;若扣除投资物业公平值收益(已扣除递延税项),所有者应占溢利为32.3亿元。

    实际上,受到土地竞争激烈导致的地价高、调控政策的价格限制等原因,房企利润下降已经是行业普遍面临的难题,金茂亦不能避免。

    不过,在这次计提之后,金茂将“轻装上阵”,未来盈利可期。

    上述投资者称,管理层对以后净利润达到百亿有信心,早期的确拿了一些高价地,2020年进行了一次性拨备和减值。

    据透露,目前金茂已售未结为3017亿元。管理层提到,金茂于2019、2020年拿的地毛利率已高于行业平均,2020年所获取的土地平均毛利率达到23%以上,城市运营项目毛利率接近30%。

    城市运营赋能

    城市运营已成为金茂的独特竞争力。

    业内人士分析,这一商业模式对企业要求较高,既需要熟悉区域规划、一级二级土地开发,又需要企业能够导入产业、资产运营,而金茂正具备包括区域规划、资本运作、产业资源导入、住宅开发和资产运营等能力。

    在这一模式中,金茂先进行项目片区的规划,并与政府签订土地开发协议,协助土地一级开发,包括七通一平等工作;其次,公司引入众多房企的同时,自主低价拿地,最终与其他房企共同开发片区;之后公司引入相关资源,促进片区产业升级;最后由金茂进行地产开发,包括住宅、酒店、 商务、商业等业态,促进城市升级。

    就目前来看,金茂城市运营模式正逐步释放出高增长的内生动力,对销售及土储的贡献正逐年体现。

    观点地产新媒体了解到,2020年,城市运营项目所贡献的销售占比从2019年14%提升至21%。

    期内,中国金茂先后落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等等7个城市运营项目,新增锁定面积1080万平米。

    至去年末,金茂所持有的城市运营项目达到27个,并且有多个项目在洽谈之中,今年,金茂预计城市运营项目个数将达到35个。

    对金茂来说,城市运营能够带来更多土储优势和利润优势。

    2020年,金茂成功进入太原、烟台、石家庄和泰州4个新城市,累计进入51城,期内共获取59个二级项目,拿地成本约为8957元/平米,新增土储建面1417万平米,城市运营项目的贡献由2016年不足10%升至44%。

    截止2020年底,中国金茂土地储备总面积达到9511万平米。在未来,金茂计划通过城市运营模式获取 60%的新增土地。

    观点地产新媒体了解到,2020年,金茂接连出售多个项目公司股权回笼资金,期内出售子公司收益约为15.43亿元。

    对此,管理层回应,金茂拿地之时就已经约定好项目合作,根据国资委的要求,金茂所有的股权出让都要通过公开市场进行。“金茂一直保持开放合作的态度,未来的权益比会逐渐到60%。”

    “有些城市运营项目体量很大,我们也希望通过引进合作者达到分担风险、优势互补的目的。随着城市运营项目的增加,未来合作的项目也会越来越多。”

    近期,“22个重点城市住宅用地将实现两集中,2021年发布住宅用地公告不能超过三次”的消息开始流传,涉及城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。

    “两集中是对稳地价的举措,在控制地价的情况下增加供给,我们认为是对行业的一个重大利好。”在中国金茂看来,这一举措利好于全国性企业,尤其是第一梯队的房企,而城市运营是一种获取低价土储的重要手段和能力。

    金茂管理层表示,会根据政府推地节奏合理安排,拿地金额预计与去年持平,今年完成2500亿元销售,回款会超过2000亿元,拿地的金额大概占回款50%,能够达到效益跟规模的平衡。

    值得一提的是,金茂保持着行业内较好的财务情况。至2020年,金茂已达标“三道红线”标准,净负债率下降至41%,融资成本保持4.42%低位。

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

    本文由“观点”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

    原标题: 中国金茂将“轻装上阵”业绩目标2500亿

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