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  • 喜悦里首推售罄?万科广信资产包拆解与存量倚重

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    4天前 235 0 0
    这远比招拍挂直接获取项目困难,然而又是目前广州万科不得不去走的一条路。

    作者:观点地产新媒体

    来源:观点(ID:guandianweixin)

    这远比招拍挂直接获取项目困难,然而又是目前广州万科不得不去走的一条路。

    观点地产网 王石曾笑言,广信资产包是自己告别万科的一个大礼包。

    2017年6月,告别“王石时代”的万科,在那场史诗级的拍卖中以551亿的成交价,一举独揽沉寂了20年的广信资产包。

    此后三年间,项目本身并没有太多进展,更多是推进诉讼解决、资产交割、公司改制。直到去年6月份,广信资产包开发主体万溪引入了以信达、绿景为首的七家战略投资者。

    至此,资产拆解行动似乎才正式拉开序幕。

    2021年3月中旬,万溪在朋友圈投放的一张广告显示,万科喜悦里将在3月14日全线涨价3%。

    据悉,万科喜悦里是由资产包中一宗白云三元里的地块开发而成,即是广信资产包里首个面市的项目。

    首个资产包项目

    率先推出市场的正是前身为“丹桂园”的项目地块。观点地产新媒体了解,该项目位于广州三元里和飞翔公园地铁站中间,处于越秀北和白云新城的交界地点。

    项目隶属于三元里板块,紧挨着沙涌北社区,项目门前正对着就是三元里大道和机场快速;成熟商区的话,3公里范围内包括有凯德云尚、五号停机坪、万达广场等。

    从宣传口径中,可以看到万科喜悦里主打的亮点在于区位,即宣称项目介于越秀与白云之间,既可以享受白云新城规划政策的美好,往西约200米又可以享受越秀中心城区的核心资源。

    从一购房群交流信息来看,这也是吸引不少购房者的地方之一,且目前三元里仅保利阅云台一个新盘在售,处于缺货状态;但同时也有购房者顾虑项目旁的高架桥噪音影响,项目销售人员则安慰称,项目作了降噪处理,且老城区便利也正因为路网密集,汽车噪音无可避免。

    另据项目销售人员告诉观点地产新媒体,产品也是该项目主打亮点,如低密度社区、容积率2.77、实用率85%左右,全部户型为朝南向。

    据悉,之所以拥有较低的容积率,也是因为整个小区占地面积9408平方米,仅规划开发三栋18层住宅,一字排开,每栋2梯4户,户数仅在186户。

    作为万科资产包首个面市项目,效果几何呢?

    虽有一些口径宣称万科喜悦里于3月中旬过后才首次开售,但据了解,项目首开应是在2021年元旦当天。

    一链家中介表示,万科喜悦里在1月1日当天已开售,项目首开均价为每平方米超4万元,其中85平方米的户型最低售价不到350万,计算下来约4.1万/平方米。但其表示并不知晓项目去化情况。

    有业内人士也表示,1月份所谓的开售可能仅是开放小范围的诚意登记。

    另据观点地产新媒体查阅获悉,事实上万科喜悦里于3月8日才正式获得编号1#2#3#栋的销售许可证,预售证号为穗房预(网)字第20210167号,合计获批房源共131套,主力户型为85-10平方米三至四房。

    获得预售证之后,万科才于3月10日展开大阵仗的正式开盘,推售价格为4.5万元/平方米起。

    随后可以看到,除了在朋友圈投放调价3%的广告,广州万科、万溪相关人员也发布关于喜悦即将全线涨价倒计时的海报。

    之所以开盘即调价,上述链家中介人士则表示属于“正常现象”,项目后期在售肯定比前期卖得贵一些。

    “房企营销都是五花八门。”也有房企营销人员则对观点地产新媒体表示,小范围调价居多是因为促进成交,涨价并不是重点,意在传达出货源紧俏的感觉。

    据了解,这种调价行为往往发生在市场相对热销、有一定市场客户积累基础的情况下,通过极小幅度的调价使得前期购房者产生信心,同时引导欲购未购者带来刺激,产生导购欲念;而这种涨幅一般为每次3%到5%。

    以3月14日作为分界线,在14日前,购房群里喜悦里销售人员表示项目最便宜的为低楼层户型,价格在4.5万元左右;14日之后则表示85方户型在4.8万到5万多左右的价格。若忽略具体户型、楼层粗略计算的话,或大概有6%左右的涨幅。

    而从去化效果来看,据项目方表示,此次开盘推售的两栋18层小洋楼在开盘当天已全部售罄,总销售额近6亿。同时,此次开盘后,项目仅剩2栋的楼王单位还未推售,余货不足70套。

    项目销售人员则在3月14日表示,项目2栋于当日今天加推,还有最后几十套便即将清盘。

    不过有中介也表示,喜悦里这个项目前期推售的时候效果并不是很好。“区域其实一般,接不上白云新城规划的边,一个星期成交都没有两单。”

    另据收集的反馈来看,产品的户型、密度方面确实对买家有一定吸引力,但周围环境较为杂乱是一些买家比较介意的地方,如提到附近有汽配厂、批发市场等较多,人流密集,货车穿行,居住环境一般。

    广州万科倚重

    除了首面市的喜悦里,下一步广信资产包里还有哪些项目得以拆解出来?

    据万科2019年年度报告,广信资产包占地面积79.97万平方米,规划建筑面积达211万平方米。资产包的核心资产包含广州市区17个未开发完毕的土地,涉及花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、浣花路烂尾楼等。

    简单梳理的话,其中有11个项目位于荔湾区,前案名分别为碧桃苑、玫瑰苑、百合苑、牡丹苑、玉兰苑;有3个项目位于白云区,为丹桂园、金兰花园、春兰花园;另有万福花园、中山三荣华南位于越秀,猎德商住楼位于天河。

    除了上述提及的喜悦里原项目“丹桂园”,目前进展较快的还有位于荔湾区的“玉兰苑”。

    值得注意的是,玉兰苑正是花地湾项目中的一块土地,而花地湾近千亩闲置未开发地块,正是广信资产包里面积最大、最核心的土地资源——坐拥地铁上盖,位于广州市政府规划建设的白鹅潭经济圈中心地带,同时是“广佛同城化”的必经之地。

    该地块最先于1988年由广信房产以2.808亿元中标,楼面地价仅为218元/平方米;而据如今房企在周围地块拿地超4万的楼面价对比,花地湾地块在30年间地价升值近190倍。

    回到项目层面看,玉兰苑如今正被万科开发为“万科金域曦府”项目。

    此前现场公示的施工图显示,该项目将建成13栋楼房的超高层,同时配建有医院和幼儿园。据悉,项目目前处于诚意登记阶段,并将在于年内入市销售。

    项目销售称,曦府价格预计会在5.5万到6万,目前已经在建设,预计2023年收楼。

    另据广州万科方面表示,资产包中位于越秀区的荣华南地块也将在近期有新动作,将打造为不同以往的高端豪宅项目,预计明年面市。

    若将观察视角拉至整个广州万科,如今其活跃在整个市场视线的四个项目中,不管是已入市喜悦里、金域悦府、城市之光,亦或是等待入市的金域曦府,都不是通过招拍挂所得的土地资源。

    其中,除了上述提及的由权属复杂的广信资产包转换而来的两个项目,金域悦府、城市之光则是旧改项目中的融资部分,前者为白云区田心村旧改,后者为黄埔文冲村旧改项目。

    这四个项目,构成了目前万科在广州主城区的核心货源。

    不管是旧改或者收购,这些项目来源更多是一种存量资产,部分土地历史久远,涉及问题复杂,且因为未进行开发或属于管理被占用,这也使得万科在获得土地之后往往要进行一些土地清收、整备等工作,才能达到熟地状态。

    这远比招拍挂直接获取项目困难,然而又是目前广州万科不得不去走的一条路。

    据悉,近几年来广州万科通过招拍挂入袋的土地屈指可数,尤其是在2019年全年在土地招拍挂市场无一收获。但另一边,轰轰烈烈的广信资产包三年无果,旧改获取与开发周期较长,这也使得广州万科的销售地位有所下降。

    从金沙洲板块的四季花城起步的广州万科,在羊城发展的十余年间通过住宅、商业、长租公 寓多个板块站稳根基,也创造了不少高光时刻如2012年广州万科销售业绩突破百亿规模,2016年与保利争夺一哥。

    但在此后,万科在销售规模上并无实现太大突破,并于2018年开始跌出广州前三,此后两年间位列销售第四名。

    业绩方面的吃力,也透射出目前万科在广州的存货现状。据悉,目前万科在广州的销售来源主要是黄埔万科幸福誉、增城万科城与万科金色里程等近郊项目,其他诸如白云万科森林等项目均所剩货量不多,接近清盘。

    可以说,广州万科目前的发展倚重于广信资产包、旧村改造的存量业务开发。

    这些业务压力与调整也反映到公司架构上。伴随着万科的“大江大海”计划,广州万科的总经理在短短两年间几经轮换,从唐激杨到薛峰,再到李升阳。

    最新于3月初,这一职位再度变动,原青岛万科总经理曹江巍接过广万总经理一职。而李升阳,则任新成立的南方区域事业集团城市更新公司总经理。

    这也就印证了去年万科南方区域媒体会上孙嘉所透露的架构调整:在不久的将来,集团批准后,南方区域会成立继广州万溪之后第二家专门的城市更新平台公司。

    另据观点地产新媒体发现,于2020年11月,广东省三旧改造协会曾发文称,广州万溪已正式列入协会会员名录。

    这不免令人猜想,未来广信资产包拆解完成之后,经验丰富的万溪是否会转变角色,承担更多的存量业务改造。股东大会上祝九胜曾表示,“如果我们能和合作方一起,把这个不良资产包解好,就能建立起不良资产的盘活能力,以此提升万科在大型复杂交易领域的能力。”

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

    本文由“观点”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

    原标题: 楼市调查|喜悦里首推售罄?万科广信资产包拆解与存量倚重

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