• <blockquote id="6moqy"></blockquote>
    <blockquote id="6moqy"></blockquote>
  • 强排“速算”原理,及逻辑要点

    投拓江湖 投拓江湖
    1天前 121 0 0
    当交楼时,总建筑面积超出原来设计方案,叫做超容积率。超容积率的属于违建,原则上必须拆除,不能罚款。如果密度偏低那么低容积率产品占比应该适当提高,如果密度偏高那么低容积率产品占比应该适当降低。

    作者:投拓江湖

    来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

    测算是投拓人员的必备素质之一,一般来说测算需要研发部门出具的强排方案,如果很着急没时间出方案,乞求一下研发部给个强排指标也是可以的。

    其实完全没必要这么求人,作为投拓老司机,很多老手在测算之前的指标完全可以自己搞定的。只需要了解其中的逻辑构成,花十几分钟时间看文本文,你基本上能做到以后的强排不求人。

    这是我花两个小时做的一个表,讲明了各项指标的逻辑关系与基本算法常识,先看一下热个身。 

    几种逻辑关系要求:

    1、基底面积:

    总基底面积=建筑密度X用地面积  或者所有单体建筑基底面积之和

    所有单体建筑基底面积之和≤建筑密度X用地面积

    2、总建筑面积:

    业态1基底面积×业态1层数+业态2基底面积×业态2层数+……≤ 总地块面积×综合容积率

    说个题外话:

    当交楼时,单栋建筑面积没有按图施工,面积超出,叫做超面积。当交楼时,总建筑面积超出原来设计方案,叫做超容积率。

    超面积的可以罚款,然后通过验收。超容积率的属于违建,原则上必须拆除,不能罚款。

    拆分讲一下:

    1、关于不同容积率的产品定位选择

    我们先来看一张图,这是很多做设计的人总结的一张速算的经验图,假设在30%密度的情况下,产品的平均楼层如下:

    上图揭示了,在平均的情况下,楼层应该是怎样的,但是实际上我们不可能一个项目只做一种产品。为了利润最大化,很多公司在产品设计的时候都会有一个高低配。我分别以2.0、2.5、3.0三种常见的容积率举例说明一下大致的产品配比:

    R=2.0   40%洋房面积+60%高层面积

    R=2.5    28%洋房面积+72%高层面积

    R=3.0   20%洋房面积+80%高层面积

    备注:上面的三种情况,我都是按最常见的30%密度考虑的,且以低密产品最大化为原则。如果密度偏低那么低容积率产品占比应该适当提高,如果密度偏高那么低容积率产品占比应该适当降低。

    当然,这只是我的经验总结,都是经验值,如果有其他意见的,欢迎加入我的知识星球讨论。

    2、关于地下车库面积的逻辑:

    地下室面积=机动车位个数X单个建筑面积+非机动车库面积

    一般一层地下室我们按单个车位建筑面积30-33㎡计算,二层地下室按33-36㎡计算,三层地下室按35-38㎡计算。

    车位配比,简单粗暴一点,住宅部分我们可以按标准的100㎡/个计算,一二线城市车位配比要求稍微高一些,可以乘以1-1.5倍的系数。商业部分可以粗略按80㎡/个,再乘以0.8的系数来计算。

    比如,一个12万平米的小区,大致应该修建1200个车位。如果是省会城市,则可能是1400个。具体车位配比,可以查阅一下当地城市的规划管理技术规定,里面有详细规定。

    车位比,更准确地应该取决于户数,这个问题,老王那本实操教程书里面有详细讲。

    有的地方的住宅(主要是广大四五六线城市)还有地上车位的,地下车库数量应当减去地上车位,然后再计算地下车位面积。

    关于非机动车库,这个现在一般也是设计在地下室的,通行的非机动车配比标准是(不具有全国代表性,仅供参考):

    非机动车的单个建筑标准,加上坡道等公摊,一般来讲是1.5—2.0㎡/个。

    3、关于物业房、活动房、社区用房面积的逻辑:

    物业用房面积标准,一般来讲是按计容面积的千分之二至千分之五计算,这个是必须得有的。

    活动房和社区用房的面积配置,这个在规划条件里面有具体的要求,按这个要求具体算即可。 

    4、关于人防地下室面积的逻辑:

    十层以上的建筑,应当按照“满堂红”要求,即建筑基底面积全人防,计算公式:人防面积=用地面积X建筑密度;

    十层以下的建筑,基础埋深超过三米的,按计容面积3%修建;

    十层以下的建筑,基础埋深不超过三米的,按计容面积2%修建;

    这个算法略复杂了,可以粗暴直接理解为人防面积是总基底面积就行。

    5、关于户型面积与户数的逻辑:

    我们在拿到一块地以后,通过对当地市场的认知,能判断出当地大概是什么面积段位的户型比较受欢迎,将几种户型加权平均,算出来的就是平均的户型面积。

    户数=住宅建筑面积/户均面积

    商业的户数也可以同理求得,但是商业的面积段较为复杂,建议初算的时候直接按80㎡/个计算,再乘以0.8的车位比系数。

    6、关于商业设置的逻辑(略)

    7、关于产品排布的逻辑(略)

    8、案例及算法讲解(略)

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

    本文由“投拓江湖”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

    原标题: 强排“速算”原理,及逻辑要点

    投拓江湖

    本号每篇文章都是干货满满。作者资深十强地产投拓总监,十余年头投拓实战经验,坚持原创文章,矢志成为投拓人喜爱的公众号。长期发布:1、投拓政策、干货;2、投拓经验;3、地产行业风向;4、地产新鲜知识、新闻动态;微信号: TT707276146

    123篇

    文章

    10万+

    总阅读量

    特殊资产行业交流群
    厂家证券
    推荐专栏
    更多>>
    • 执行复议与执行异议之诉
      执行复议与执行异议之诉

      最高院及省高院案例解读,和优秀法官保持同样思维高度。分享强制执行领域“有用的干货”,坚持实务取向,以执行复议与执行异议之诉为重点,用案例精准解读法律,有效解决具体法律问题。

    • 市场与风险
      市场与风险

      独立市场风险动向;财经政策解读;市场热点分析;立足市场,把控风险。

    • 地产资管界
      地产资管界

      致力于提供最及时的地产资管资讯,最专业的解读分析。微信号: reamdaily

    • 好猫财经
      好猫财经

      找到商业世界里的好猫

    • 联合资信
      联合资信

      中国最专业、最具规模的信用评级机构之一。 业务包括对多边机构、国家主权、地方政府、金融企业、非金融企业等各类经济主体的评级,对上述经济主体发行的固定收益类证券以及资产支持证券等结构化融资工具的评级,以及债券投资咨询、信用风险咨询等其他业务。

    • 汇执
      汇执

      强制执行专家。上海市汇业(成都)律师事务所“执行与不良资产法律事业部”,简称“汇执”,一个只做执行的团队,感谢您的关注与支持!

    微信扫描二维码关注
    资产界公众号

    资产界公众号
    每天4篇行业干货
    100万企业主关注!
    Miya一下,你就知道
    产品经理会及时与您沟通
    5544444