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  • 坐实!“渝系房企”4.4亿私募债违约,成为今年爆雷的第二家房企

    小债看市 小债看市
    2021-03-12 15:05 381 0 0
    近日,号称“渝派房企三甲”、"五朵金花"之一的协信私募债违约消息甚嚣尘上,但公司却称“相关报道内容多有不实”,终于在兑付日过去两天后该消息被坐实。

    作者:小债看市

    来源:小债看市(ID:little-bond)

    近日,号称“渝派房企三甲”、"五朵金花"之一的协信私募债违约消息甚嚣尘上,但公司却称“相关报道内容多有不实”,终于在兑付日过去两天后该消息被坐实。

    01

    违约

    3月11日,联合资信公告称,将重庆协信远创实业有限公司(以下简称“协信远创”)的主体长期信用等级,“18协信01”、“16协信03”、“16协信05”、“16协信06”、“16协信08”的信用等级由BB下调至B,同时确定评级展望为负面。

    公告显示,“18协信01”于3月9日到期需兑付,协信远创仅支付利息,债券本金未足额兑付。

    基本条款

    私募债“18协信01”发行于2018年,发行规模7.1亿元,当前余额4.4亿元,期限为3年,票息7.5%,将于今年3月9日到期。

    对此,协信远创正通过加快在途资金回笼、产品销售、非战略性地产项目的出让等方式筹措资金;同时其正积极与持有人协商包括但不限于通过场外兑付、债券展期等形式兑付本期债券。

    值得注意的是,这是协信远创首次发生债券违约。

    协信远创爆雷并非没有先兆,在此前一个月内,联合资信已将其主体和相关债项评级一路从AA下调至BB,评级展望为“负面”。

    “18协信01”违约进程

    至于协信远创违约的原因,其将矛头剑指大股东新加坡城市发展集团(以下简称CDL)。

    3月10日,协信远创声明称,由于控股股东的决策迟延,严重影响了融资、处置资产等改善公司经营和现金流行为的及时实施。

    《小债看市》统计,目前协信远创存续债券4只,存续规模25.9亿元,全部债券将于今年3-9月份陆续到期,集中兑付压力巨大。

    存续债券明细

    其实,早在2019年末,协信远创就被曝出资金链危机,并计划通过出售股权纾困。

    2020年3月,协信远创发生“技术性违约”事件,“18协信01”付息资金迟到一天才到账,且旗下四只公司债也被停牌一天。

    02

    债务危机

    据官网介绍,协信远创创立于1999年,是中国专注于“高周转为主导、产商协同”集成化发展的业务平台。

    协信远创原是重庆商人吴旭掌控的“协信商业王国”里极为重要的平台,涉及地产开发、物业管理、租赁等多项业务。

    协信远创官网

    2020年4月,CDL以44亿元对价收购协信远创51.01%股份,成其控股股东;原实控人吴旭的持股比例由60%降至29%;绿地集团持股下降至19.99%,公司实控人由吴旭变更为CDL。

    股权穿透图

    据克而瑞数据显示,2020年协信远创以220亿操盘金额排名第102位,被甩出百名开外;以206.2万平方米操盘面积位居第85位,与龙湖、金科等“渝系房企”相差甚远。

    从全口径销售看,2020年协信远创实现180亿签约销售金额,同比下降15%。

    克而瑞数据

    近年来,协信远创营业收入和利润规模有所增长,但营业利润对投资收益和公允价值变动收益依赖很高;2019年若扣除投资收益和公允价值变动收益,其营业利润呈现持续亏损状态。

    2020年上半年,在疫情影响下协信远创营业收入腰斩,归母净利润亏损12.89亿元,同比大幅下滑728.04%。

    盈利能力

    截至2020年二季末,协信远创总资产为897.86亿元,总负债722.32亿元,净资产175.54亿元,资产负债率80.45%。

    从房企融资新规“三道红线”来看,协信远创剔除预收款项的资产负债率为66%,净负债率191%,现金短债比为0.17,可以看出其已踩中两道红线。

    《小债看市》分析债务结构发现,协信远创主要以流动负债为主,占总债务的63%。

    截至2020年二季末,协信远创流动负债有456.73亿元,主要为一年内到期非流动负债,其短期债务有158.82亿元。

    然而,相较于短债压力,协信远创流动性十分紧张,其账上货币资金只有26.21亿元,不足以覆盖短债,短期偿债风险较大。

    在备用资金方面,截至2020年6月末协信远创授信总额为589.29亿元,未使用授信额度310.17亿元,可以看出财务弹性尚可。

    银行授信情况

    除此之外,协信远创还有265.6亿非流动负债,主要为长期借款,其长期有息负债合计197.05亿元。

    整体来看,协信远创刚性债务规模有361.67亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为50%。

    有息负债高企,协信远创财务费用惊人,2019年该指标高达18.64亿元,对公司利润形成严重侵蚀。

    在偿债资金方面,协信远创对外部融资较为依赖,在融资渠道方面除了银行和债券,其还通过租赁、应收账款、股权质押及信托等方式融资。

    值得注意的是,协信远创所持公司股权已高比例质押,其旗下已有10家子公司股权被质押用于融资,其中有8家更是100%质押。

    另外,随着大量债务到期,协信远创融资金额已无法覆盖到期债务,2019和2020年前半年其筹资性现金流净额均为净流出状态,说明外部融资环境已恶化。

    筹资性现金流情况

    在资产质量方面,协信远创还存在存货高、受限资产多、投资性房地产占比较大等方面的问题:

    第一、存货高企;

    在协信远创的流动资产中存货和其他应收款项规模十分庞大,且开发产品以办公、商业等为主,去化压力大。

    截至2020年6月末,协信远创存货为390.98亿元,存在一定去化压力和跌价风险;其他应收款项119.69亿元,不仅对资金形成大量占用,且非经营性往来款占比较高,对公司财务独立性造成一定影响。

    存货和其他应收款项

    第二、受限资产庞大;

    从2017年开始,协信远创的受限资产规模就已超过400亿,近两年来一直维持在460亿以上,其中受限存货和投资性房地产都在200亿以上。

    截至2019年底,协信远创受限资产合计476.24亿元,占总资产的51.32%,其中超半数为投资性房地产,资产受限程度高。

    第三、投资性房地产占比较大;

    截至2020年6月末,协信远创投资性房地产规模有270.23亿元,投资性房地产公允价值变动受国家宏观经济形势、房地产政策等影响较大,存在一定的估值波动风险。

    投资性房地产

    流动性趋弱情况下,2019年末协信远创就传出资金链危机消息,其先后与恒大、融创、金科、阳光城等千亿巨头洽谈收购事宜,但最终由于历史遗留问题太多都不了了之。

    2020年1月,协信集团旗下有机蔬菜品牌“多利农庄”被曝出欠薪、欠贷事件,导致平台陷入瘫痪、员工无法正常工作。

    更为糟糕的是,在金主CDL入股后,协信远创的债务问题并没有得到有效解决。

    2020年,CDL在协信远创身上共投资约88亿元人民币,但却损失近4亿元。随后CDL内部产生分歧,并有3名董事递交了辞呈。甚至CDL内部正在讨论出售其股权,并进行债务重组。

    总的来看,近年来协信远创销售下滑,盈利能力持续恶化;债务负担较重,资金流动性羸弱;债务偿还对股东支持依赖较高,但目前股东内部出现分歧,导致债务危机爆发。

    03

    “五朵金花”之一

    作为重庆地区老牌房企,协信曾与龙湖、金科、东原、华宇等并称渝系房企的"五朵金花",并在一段时期稳居全国百强房企之列。

    在创办协信之前,吴旭曾就职于重庆建筑管理站任主任科员和工程师,属于科班出身。

    江湖传言,包工头出身的金科老板黄红云曾给吴旭打过下手。

    协信集团董事长吴旭

    协信以商业地产起家,特别是“星光广场”系,在多个城市都有布局。

    协信曾是重庆地产界的一面旗帜:1999年在重庆第一个开设样板房、创重庆酒店式公寓之先河、重庆首个实现人车分流的协信天骄俊园……

    2011年,吴旭挖来万科干将刘爱明担任CEO,在其带领下协信扩张迅猛,稳列全国50强席位,并于2014年成功突破百亿销售额。

    值得一提的是,2014年吴旭曾因卷入华润宋林案而协助调查,不过最终平安归来。

    2015年,刘爱明离职后吴旭带领协信开启了新一轮扩张之路,提出"去房地产化",确定了“不动产是基础、金融是桥梁、科技是未来”的转型战略,切入产业地产、金融资管等多个领域。

    随后,协信与启迪控股成立启迪协信,进军产业地产;2016年11月引入绿地成立协信远创。

    然而,协信重点发力的商业地产项目,由于资金沉淀多,开发周期长,近几年公司现金流压力陡增。

    资金压力之下,吴旭一直在谋划上市。其实早在2011年协信就提出要上市,但先后两次打算赴港IPO都没能如愿。

    2017年,吴旭斥巨资控股A股上市公司狮头股份,计划将物业平台天骄爱生活“曲线上市”,但最终因狮头股份股东纠纷产生的诉讼,借壳未能成功。

    当年12月,绿地控股50亿元获得协信远创40%股权,尽管协信解释此举是为了上市做准备,但外界普遍认为这是在通过引入战投缓解资金压力。

    受房市调控政策影响,随后市场开始出现下滑,协信与其他渝系房企差距也越来越大,人事频繁动荡,其中推动协信上市及转型的常务副总裁、多利农庄总裁、协信地产联席总裁等高管相继离职。

    上市未果、资金链紧张、人事剧震,协信的资金链危机仿佛越来越深远,不得已之下其开始出售资产续命。

    2018年,协信将手上的重庆大竹林项目大部分股权卖给了融创;2019年协信昆明小水井项目停工;同年7月协信湖州项目出售给广东海伦堡;2020年1月重庆龙兴的协信哈罗国际60%股权易手阳光城。

    2020年4月,协信44亿再卖身给新加坡CDL,以缓解资金的燃眉之急。

    然而,偿债压力巨大叠加疫情,协信却成了CDL的重担,CDL内部也因是否继续投资协信产生分歧,并进行债务重组。

    回过头来,再看当年的竞争对手已经望尘莫及,协信曾与龙湖、金科并称“渝派房企三甲”。如今龙湖迈入两千亿俱乐部,金科紧追其后,协信不仅远远被落在百名开外,还将在债务泥潭中苦苦挣扎。

    注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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    原标题: 坐实!“渝系房企”4.4亿私募债违约,成为今年爆雷的第二家房企

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